15 Soruda Gayrimenkulde Sertifika ile Paylı Satış Nedir?

Ülkemizin lokomotif sektörü kabul etsek de etmesek de inşaat sektörü. Ülkeyi yöneten kişiler de bunun bilincinde olacak ki; bir halde sektörün büyümesi ve önünün açılması adına devamlı bazı düzenlemeler hayata geçiriliyor. İnşaat sektörünün niçin bu kadar mühim olduğu konusunu bir ihtimal anlamakta güçlük çekiyoruz sadece; inşaat sektörünün bununla beraber birçok sektörü de beslediği hepimizin malumu.

Beyaz eşyası, mobilyası, vs. Şeklinde sektörlerin yanı sıra inşaat sektörünün alt kolları olan iç dizayn, yapı araç-gereç, vs. Şeklinde sektörlere de tesiri oldukça çok.

Son olarak olarak inşaata mevzu bazı sözleşmelerde damga vergisi kaldırılmış, gene tapu harç oranlarında da 30 Eylül 2017 evveliyatına kadar indirime gidilmişti. Derhal bunun bir süre öncesinde de inşaat sektöründe devrim meydana getirecek bir projeye daha imza atıldı. Bu proje Gayrimenkul sertifikası ile paylı satış projesi. Aslen bu projenin ehemmiyet ile hem sektöre hem de vatandaşlara kazandıracakları hemen hemen tam anlamıyla kavranabilmiş durumda değil. Projenin geliştirilmesi ile beraber artık Türkiye ‘de ev sahibi olmak kesinlikle daha da kolaylaşacak diyebiliriz. Bizlerde bu yazımızda sizler için bu mevzuyu enine boyuna ele alarak; 15 soruda gayrimenkul sertifikası ile paylı satış nedir sizleri aydınlatmaya çalışacağız.

  • Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul sertifikası; herhangi bir gayrimenkulün, proje aşamasından itibaren tamamının alınması yerine, bu gayrimenkulün belli bir miktarının satın alınması karşılığında alınan bir sertifikadır. Bu sertifika ile söz mevzusu gayrimenkulün payınız nispetinde sahibi olmuş olacak, lüzumlu görülmesi halinde daha çok hisse da satın alabilecek ya da talep edilmesi bu payın satışı da mümkün olabilecektir. Sertifikanız elinizde olduğu sürece söz mevzusu gayrimenkulün bir ortağı olunacaktır.

  • Konutta Paylı Satış Ne Demek?

Vatanımızda şehirden kent, şehirlerde de muhitten muhite konut tutarları oldukça fazla değişkenlik gösterdiği için bu rakamlar uçuk sayılara bile çıkabilmektedir. Son dönemde konut satışının artması ve inşaat sektörünün büyümesi ile beraber konut tutarları da ciddi anlamda artış göstermiştir. Averaj bir ev alınmak istendiğinde ortalama 300 – 400 bin TL ‘nin gözden çıkarılması gerekmektedir. Hepimizin malumu olduğu suretiyle; yurttaşlarımızın çoğunun bu sayıları bir defada ödeme gücü yoktur. Konut kredisi ile bile bu rakamların ödenmesi oldukça zor olsa gerek. İşte paylı pazarlama tekniği ile isteyen; bu 400 bin TL ‘lik konutun % 1 ‘ini ya da daha değişik bir orandaki miktarını satın alabilecektir. Kısaca bu konuttan hisse satın alabilecektir. Paylı pazarlama tekniği dediğimiz tam olarak budur. Şahıs almış olduğu bu oranı isterse satabilecek, isterse de proje bitimine kadar söz mevzusu konutun öteki paylarını satın alarak, bu konutun sahibi olabilecektir.

  • Sistem Iyi mi İşliyor?

Sistemin işleyişi mevzusunda; söz mevzusu payların borsada işlem göreceği belirtilmiş durumda. Kısaca tıpkı borsadan herhangi bir firmanın hissesini alır şeklinde paylı satış icra eden inşaat şirketlerinin projelerinde bulunan konutlardan da hisse alınacak. Bu paylar alınıp satılabilecek. Alım satım esnasında hisse satın alan kişinin kâr etmesi de olası seçenekler içinde olacak.

  • Gayrimenkul Sertifikası ile Paylı Satış Ne Süre Başlamış olacak?

Mart ayı başlangıcında duyurusu meydana getirilen Gayrimenkul sertifikası ile paylı satış şu an için İstanbul ‘daki bir projede başlamış durumda. Bunun sonrasında da paylı satış meydana getirecek olan projelerin sayısının hızla artması planlanıyor. Yazın gelmesi ile beraber canlanacak olan inşaat sektöründe, paylı satış sisteminin vatandaşlar tarafınca yoğun ilgi gösterilmesi planlanıyor.

  • Gayrimenkul Sertifikası ile Konut Almanın Avantajları Neler?

Aslına bakarsan bu yöntemle konut almanın avantajları oldukça fazla. Bu proje kapsamında her gayrimenkul sertifikası satın alacak kişiye konut sahibi olmak isteyen bir yurttaş gözüyle bakmak da yanlış olacaktır. Bu sebeple bu sistemin bununla birlikte cazip bir yatırım aracı haline dönüşmesi de muhtemeldir. Niçin derseniz; proje aşamasında fiyatı 400 bin TL ‘den alınacak bir konutun, projenin tamamlanması ile beraber fiyatının 500 bin TL ‘ye bir ihtimal daha yukarılara da çıkması muhtemeldir. Proje aşamasında 400 bin TL ‘lik fiyatı üstünden % 25 ‘lik hisse alan bir kişinin 100 bin TL ‘si, projenin tamamlanması ile beraber 125 bin TL ‘ye çıkmış olacaktır. İstediği vakit da bu payını satabilecektir. Vatandaşın kazancı bu yönde olurken; inşaat şirketleri açısından da durum ele alınacak olursa; bankalardan maliyetli krediler çekmek yerine bu surette kendilerine bir kaynak bulmuş olacaktır. Maliyetleri düşecek bir ihtimal bu durumu konut fiyatlarına bile yansıtacaklardır.

Sistemin avantajlarını ele almaya devam edecek olursak; konut sahibi olmak için birikim yapamayanların daha kolay birikim yapabilmelerinin sağlanması ve konut sahibi olmalarının sağlanması, sistemin TOKİ tarafınca güvence ediliyor olması, hisse alış satış sisteminin borsa üstünden görülmesi, herhangi bir faiz durumunun olmaması şeklinde avantajlar bulunduğunu görmekteyiz. Ek olarak alım satım işlemlerinin borsa üstünden görülüyor olması mevzusu da birazcık kafanızı karıştırabilir ve borsada daha evvel asla işlem yapmayanları korkutabilir. Sadece bu mevzuda bankaların da sisteme dahil edilerek,  alım satım mevzusunda yatırımcıların sisteme daha kolay ulaşabilir hale getirilmesi de konuşulanlar içinde.

  • Gayrimenkul Sertifikası ile Konut Almanın Dezavantajları Neler?

Burada pek bir dezavantaj oluşturacak bir durum görülmemektedir. Sadece sistemin işlemeye başlaması sonrasında bazı eksiklikler elbet ortaya çıkacaktır. Zaman içinde da bu eksikliklerin giderilmesi adına düzenlemeler yapılacaktır.

  • Sistem de Faiz Var mı?

Bu aşamada sistemde herhangi bir faiz bulunduğunu söylemek mümkün değil. Sadece ilerleyen aşamalarda bu mevzuda sisteme bir şey dahil olur mu bankalar mevzuya müdahil olur mu net bir şey söylemek mümkün değil. Sistemin ana mantığında; oranı satın al, değerlenince sat ya da kalan payları da satın alarak konutun sahibi ol mantığı vardır.

  • Satın Alınan Sertifika İstendiği Süre Satabilir mi?

Yatırımcıların satın aldıkları gayrimenkul sertifikasını istedikleri vakit satamayacaklarına dair herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Sadece işleyişin daha doğru olması ve fena niyetli kullanımların ortaya çıkması halinde bunlara da engel olmak adına ufak bazı sınırlamalar getirilebilecektir. Bu sınırlamalar ise rutin işleyişi etkilemeyecek düzeyde olacaktır. Kişinin payını satacak bir başka yatırımcıyı bulması halinde payını satması mevzusunda herhangi bir engel yoktur. Kaldı ki; payını satacak bir yatırımcı bulamasa bile; söz mevzusu projenin sahibi olan inşaat şirketi bu oranı birazcık daha düşük fiyata da olsa satın alacaktır.

  • Iyi mi Kazanç Sağlanıyor?

Kazanç sağlanabilmesi için en doğru alım zamanının proje aşaması bulunduğunu görmekteyiz. Topraktan alan devamlı kazanacaktır. Kaldı ki bu sistemin hayata geçirilmesinden ilkin de topraktan daire alan ve inşaatın bitimi ile bu daireyi satan hepimiz averaj % 25 ve daha fazlası civarında kazanmaktadır.

  • İnşaat Şirketi İnşaatı Tamamlayamazsa

Sistemin en büyük risklerinden birisi de kabul etmekte fayda vardır ki; paylı satış icra eden inşaat şirketinin söz mevzusu projeyi tamamlayamaması ya da batkı etmesi şeklinde durumlardır. Sadece bu aşamada ise; TOKİ ‘nin bir garantörlüğü bulunmaktadır. Kısaca proje ile ilgili olarak vatandaşın kafasına en oldukça takılacak mevzu TOKİ ‘nin garantörlüğü ile giderilmeye çalışılmıştır.

  • Sistem Güvenilir mi?

Sistemin işleyişi mevzusunda en büyük risklerden birisi de TOKİ tarafınca verilen güvence ile giderildiği için; sistem hakkında kamu oyu ile paylaşılan bilgiler ışığında güvenilir bulunduğunu söylemek mümkündür. Sadece gene de bu proje kapsamında bir yatırım yapmadan ilkin kendi araştırmalarınızı yaparak buna nazaran bir karar vermelisiniz.

  • Hisse Satın Almak İçin Kredi Çekilebilir mi?

Hisse satın alabilmek için konut kredisi kullanılması mevzusu ile ilgili bir net izahat şu an için bulunmamaktadır. Sadece gerekseme kredisi çekip doğal ki de almanız mümkündür. İlerleyen günlerde bu husus daha da netleşecektir.

  • Şu An Gayrimenkul Sertifikası ile Satılan Konut Var mı?

Sistem kapsamında ilk paylı satış İstanbul ili Başakşehir 730 daireli bir konut projesi ile adım atmıştır.

  • Paylı Satışla Iyi mi Ev Sahibi Olunur?

Sistemin işleyişin daha ilkin de anlattığımız suretiyle bu sorumuzun cevabı oldukça basittir. Söz mevzusu konutta bulunan payların tamamının, bir kerede ya da parça parça satın alınması ile konut artık sizin olacaktır.

  • Paylı Satış Tutarları Ne Kadar Olacak?

Bu husus doğal ki paylı satış ile alınacak konutun değerine nazaran değişecektir. Sadece sistemin işleyişine nazaran; her konut 150 bin paya ayrılacaktır. Takdir edersiniz ki bir binadaki giriş kattaki daire ile en üst katta bulunan dairenin fiyatı bir olmayacaktır. Paylı pazarlama tekniğinde; her iki binanın da toplamda 150 bin oranı olacaktır. Fiyat farkı ise her bir paya yansıtılacaktır. Mesela giriş kattaki dairenin 1 hisse fiyatı 50 TL iken; dubleks dairenin bir hisse fiyatı ise 100 TL olacaktır.

Bundan önceki yazımız olan 2020’da Asgari Ücret Ne Kadar Oldu? başlıklı makalemizi de okumanızı tavsiye ederiz.


Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir